葡萄牙、匈牙利、塞浦路斯和希腊之后,9月,西班牙《创业者法》正式生效。作为历史上首次以法律形式规定投资移民概念和首个欧盟大国制定相关政策,西班牙集欧盟大国、申根国、旅游王国多重身份,让投资50万欧元以上房地产即可获得西班牙居留权及欧洲通行证显得物超所值。问题是,一本万利的买卖背后, 是否是真正的“零要求”?

西班牙巴塞罗那是地中海的曼哈顿,是一个身为历史标本的城市。欧洲近代史中,巴塞罗那也是最早工业化的地区之一。梵高曾情迷西班牙,将巴塞罗那视作天堂一般的存在。现今,巴塞罗那仍是人类历史和足球艺术的至高所在万种风情并没有避免西班牙成为欧元区重债国,但西班牙终于缓了一口气11月公布的数据显示,第三季度,西班牙国内生产总值环比增长0.1%,出现了自2011年第二季度以来首次正增长,且预计第四季度增长率将达到0.3%。利好消息还不止如此,与此同时,西班牙的国债收益率也在不断下降,并且在10月底创下了历史新低。

西班牙的阳光似乎又热情了起来。但首相拉霍伊相信“不会有奇迹”发生。否则,9月19日,西班牙不会出台《创业者法》。作为历史上首次以法律形式规定投资移民概念和首个欧盟大国制定相关政策,西班牙的目标异乎寻常地明确《创业者法》直指中国和俄罗斯“土豪”。

《创业者法》在10月份已经正式施行。法案里规定,凡欧盟以外第三国公民购买西班牙50万欧元以上房产,可以获得西班牙长久居留签证,并可以享受公民待遇无居住期限要求,自由进出所有欧盟申根国家。

八百年前,成吉思汗用蒙古铁骑打开了欧洲大门。八百年后,作为人类最理想的居住地区,欧洲铁门随着欧债危机而被接二连三地打开。深陷债务危机的欧洲,今年在投资移民市场上度过了一个“搅局年”。葡萄牙、匈牙利、塞浦路斯,希腊,再到西班牙,25万至50万欧元的房产投资获得欧洲永居权,使申根国的准入变得没有那么难。

2012年年底,葡萄牙最先推出了购房移民新政购买50万欧元以上之葡萄牙房产,可申请一家三代同时移民,且居住要求十分低,申请人也无需解释资金来源和提供语言及学历证明。低门槛、宽政策和低风险的移民新政,让欧洲突然间变得不再遥远。从某种程度而言,这项被称为“黄金移民”的计划等于零成本移民,即以最高性价比获取欧洲身份。

今年4月,希腊和匈牙利几乎同时推动投资移民政策。25万欧元的门槛让欧洲大门的准入标尺又降一级。希腊的经济更为低迷,虽然“买房送永居”,但并不意味着享有全部公民权,“不能打工只能经商”这一项就让想去地中海晒太阳的中国中产阶级消费者下起手来犹豫不决。匈牙利则犹抱琵琶半遮面,同样是25万欧元,但匈牙利政府本身处于进退迟疑的观望态度。匈牙利投资移民政策属于国债项目,申请人拿到第一张五年临时居留卡后,方能进行购买国债,而投资金额,不出意外,2014年将被调至50万欧元。

塞浦路斯地处欧亚大陆,是典型的欧洲小岛国。塞浦路斯阳光灿烂、海滩迷人,群山翠绿,可是有几个中国人愿意花30万欧元去过地道的欧洲乡村生活,这是个问题。

西班牙《创业者法》的出台,将2013年的欧洲投资移民大戏推向了高潮。尽管与最初预设的16万欧元门槛相比,准入价格高出了两倍,但在景鸿移民董事长关景鸿眼里,西班牙是目前少数几个只要申请人在其境内拥有房产即可申请获得居留许可的欧盟国家之一。简而言之,最吸引中国市场的投资附加值在于,既获得西班牙长久居留签证,享受公民待遇无居住期限要求,还可以自由进出所有欧盟申根国家。

西班牙《创业者法》公布后,最先热起来的是香港市场。香港政府打击本土楼市,在美联移民顾问的业务数据里,西班牙的投资移民政策吸引来了为数众多的内地投资者。美联移民顾问总裁吉安甚至将此形容为“占尽天时、地利和人和”,与最常规热门移民地美国和加拿大相比,2013年,加拿大取消了投资移民,美国投资移民金额和申请条件高企,而地处欧洲腹地的西班牙,只需50万欧元,即使中国的中产阶级买单都不成问题。

西班牙属于西方发达国家之一,经济总量在欧盟国家名列前茅。西班牙的阳光和火红的斗牛士一样洋溢着热情。绵长的海岸线从葡萄牙延伸至法国。在欧洲近现代史上,西班牙是当仁不让的“欧洲大门”,贯通欧洲和南美。

与希腊、匈牙利和塞浦路斯相比,“后来者”西班牙的优势一目了然,甚至被认为是“零成本”。西班牙是欧盟成员国,又是申根成员国,持有西班牙居留签证可以自由通行26个申根国。新政还规定,居留许可以家庭为单位,夫妻双方及18周岁以下子女,都可享有。此外,高保障的医疗保险和小学至大学免费公立教育,均列入居留权限里。

西班牙在投资移民市场上的亮相,将一个多选题变成了双选题去欧洲,买葡萄牙还是西班牙?同为欧盟成员国,同为阳光全年通透的地中海国,在中国市场上,“两颗牙”的分量孰轻孰重,是一个见仁见智的问题。“从长远来说,西班牙买房移民比葡萄牙好。”景鸿移民深圳公司总经理王竞分析,西班牙国土面积大,可选择性多,市场比葡萄牙大,经商环境也相比更好。葡萄牙的优势则在于,明确了买房入籍事项,可实现真正移民,而西班牙在居留五年后才可正式申请。

葡萄牙被捧为“性价比最高买房移民项目”,西班牙被形容为“零成本”。关景鸿则用“它们的房产市场非常非常糟糕”来形容欧洲国家出台投资移民政策的背景。作为当地的主流经济命脉,通过刺激房地产市场实现经济复苏,类似政策,澳门、香港在亚洲金融危机时期都曾经出台。问题是,用30万欧元去塞浦路斯购置房产,那么房产本身是否达到这样的市值?从投资机会来讲,这就是风险。

葡萄牙和西班牙,同样存有同类风险。西班牙经济回温,经合组织秘书长古里亚称“让人震惊”,但它的失业率仍然高达26.3%,比两年前还多出63万人。西班牙人口4700万,退休人口900万。现任拉霍伊在两年前竞选时曾承诺不减少养老金,并将减少发放养老金作为经济复苏的“最后一步选择”。

10月底,西班牙唯一的年度国际房地产专业展会、国际著名房地产展会之一、欧洲最重要的房地产研讨会开幕,首次亮相了“China Meeting Point”(中国投资板块)。11月21日,西班牙国家总理事会公证处公布的2013年西班牙房地产市场交易相关数据显示,在西班牙购置房产的外国人呈上涨趋势。2013年的房屋成交量达到43%,相比2012年有所回暖。其中,中国人和俄罗斯人为主要购买群体,且在购买类型上偏向于沿海豪宅。

当前形势让中国一线城市投资移民市场已经将重点投于西班牙。12月初,希腊高端律所Avgerinos & Partners的INT Green中国有限责任公司将在广州举办西班牙投资移民专场推介会。INT Green专注于欧洲移民项目。“由于法案出台不久,目前接待的西班牙考察客户确实不多。按照INT Green的办理经验,一般前往实地考察房子的客户都属于有意向购买者,看中房源就会签署购房协议并缴付订金,所以成交率还是会比较高。”INT Green中国区市场总监Gidy Feng预期。关景鸿则直言如何规避风险,“虽然现在楼面价相对高,但会比较保险。投资者尽量不要投资楼花与期楼。还要留意所投资现楼的市场价值,以避免当地人托高市价。”

而如同这世上没有一本万利的买卖,谁也没法保证“两颗牙”的经济形势会被投资移民从“泥潭”中拽出来。

记者:去西班牙投资有哪些独特理由,尤其是跟同步受关注的希腊和葡萄牙相比?

Gidy Feng:西班牙前不久颁布生效的置业移民法案,正值包括西班牙在内的欧洲房地产市场处于止跌回暖的投资黄金时机。相比于希腊,西班牙需要多投资一倍的移民成本,更适合于资金充足或偏爱西班牙的投资者。相比于葡萄牙,凭借着欧洲面积第四大国的西班牙,还是有相当一部分客户更愿意置业于这热情奔放的国度。

记者:西班牙的经济形势最近有所回温,且新政策又专门针对中国和俄罗斯市场。对中国置业者而言,机会在哪里?

Gidy Feng:对中国置业者而言,目前确是西班牙购房抄底的好时机,毕竟现在西班牙的投资移民法案刚刚颁布,一旦越来越多的国外购房者了解到西班牙的购房法令,将会前来西班牙抄底购房,届时将带动西班牙经济总体复苏,房价也会随之上涨。且目前西班牙也非常欢迎中国客户过去投资,这对投资者来说是一个利好消息。

Gidy Feng:最佳的房产投资时机应在该国购房政策刚出台的黄金时期。相对于各国的购房移民政策,最新推出的是西班牙,房价还是比较真实、泡沫比较少的状态;葡萄牙购房政策至今已推广一年,50万欧元的居留起步价且面海的房产,已被大部分投资者购买,后来者只能购买上涨20%至30%的房产。中国客户大多有房产情结,简单购买一处房产还可获得国外居留身份,吸引力更强。

Gidy Feng:鉴于我们之前办理塞浦路斯和葡萄牙的购房居留项目经验所得,随着项目在国内的深入推广,房价会有不同程度的升幅,因此,我们预计西班牙的房价也会随之上涨。但因为西班牙国土面积比较大,而且西班牙之前的经济泡沫部分原因是因为过度开发房产导致,所以现在吸引的外资进驻西班牙房产市场,短期内的升值空间不大。但长远来看,房产会有一定的升值空间,出租能带来一定收益,也是大部分客户的选择。

Gidy Feng:西班牙购房居留法案刚出台两个月,目前大部分中国客户还在观望中或正在准备西班牙旅游签证材料,因此具体成交量不多。但据西班牙官方统计,2013年前6个月,外国购房者在西班牙的购房总金额为28.34亿欧元,已经达到了外国购房者在西班牙购房9年来的最高水平。官方同时预计,明年的这种趋势还将继续上涨,按照西班牙政府设想,新政策将大大吸引来自俄罗斯和中国等国的房产投资商和个人购房者,明年西班牙房地产领域的投资将达到140亿欧元。

Gidy Feng:中国投资者前往西班牙置业前,需办理西班牙旅游签证到达当地考察房产,选中房源后签署律师委托协议和购房意向书,并交付房产订金。回国交齐房产余款及第三方收费后,申请客户本人、配偶以及18岁以下小孩的居留身份。2至3个月后获得居留申请批复后,全家登陆西班牙。

Gidy Feng:从房屋升值潜力来说吸引中国客户的是西班牙三大城市:首都马德里,第二大城市巴塞罗那,和第三大城市巴伦西亚。如果购置休闲度假屋,则地中海白色海岸线及海岛的房子具有吸引力,比如海滨城市马拉加。大量欧洲及俄罗斯移民以购置沿海西班牙房产为主。

马德里 西班牙首都,第一大城市。作为欧洲著名历史名城,马德里是西班牙商业中心、“总部经济”中心,也是全球足球文化中心之一。马德里位于西班牙中部,曼萨纳雷斯河贯城而过。马德里房产市场的交易以老房子为主。在“50万欧元置业”的设置下,按当前马德里3300至4000欧元/平米市价,选择起步面积为127至220平方米。

巴塞罗那 西班牙第二大城市,濒临地中海。作为西班牙最重要的贸易、工业、金融和教育基地,巴塞罗那港是地中海沿岸最大的港口和最大的集装箱集散码头,也是西班牙最大的综合性港口。巴塞罗那目前的平均房价为3400至4500欧元每平米。房租上,同样与马德里相当,以一个200平米公寓为例,月租金约为2100欧元。

巴伦西亚 位于西班牙东南部,工农业发达,盛产柑桔和柠檬,距离马德里和巴塞罗纳均为350公里左右,被称为“地中海的明珠”。作为西班牙第三大城市,巴伦西亚是一个民间节日不间断的城市,尤以巴伦西亚火节出名。巴伦西亚的房价与前两大城市不相上下。西班牙官方最新公布的数据中,在外国投资者房产成交量上,巴伦西亚占西班牙总成交量的27%,中国投资者则在所有国际交易中仅占4%。

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